Los destrozos en la vivienda son el mayor temor de los propietarios de inmuebles de alquiler turístico

El mayor miedo de los propietarios es que los inquilinos causen destrozos en la vivienda o en las zonas comunes.Este temor ha sido seleccionado en solitario por el 25% de los usuarios, pero en combinación con otros factores, ha alcanzado el 77%. En este sentido, quedarse sin cobrar la renta, una de las preocupaciones que siempre ha dominado en este mercado, apenas ha registrado un 17%, y siempre en combinación con otras inquietudes. De hecho, que se moleste a los vecinos supera a esta opción con un 41% en respuesta múltiple.

En manos profesionales

La razón de este cambio se debería fundamentalmente al modo en que se gestionan este tipo de alquileres. Así, un 65% de los encuestados afirma comercializar su inmueble a través de un portal inmobiliario o específico de alquiler vacacional. Igualmente, un 10% recurre a los servicios de una agencia o de una empresa especializada.

 “La profesionalización del alquiler ha introducido herramientas que garantizan el cobro de la renta, promoviendo que los propietarios deleguen en dichas compañías con total tranquilidad”. Este hecho es ciertamente notable en el método de pago, puesto que un 53% asegura que el cobro se realiza por adelantado al hacer la reserva y luego es la web que hace de intermediaria la que desbloquea el pago una vez el inquilino toma posesión de la vivienda.

Documentación exigida al inquilino

La seguridad del alquiler turístico, ya se gestione de forma personal o profesionalmente, tiene mucho que ver con los requisitos exigidos al inquilino. El 29% pide el DNI o pasaporte, la firma del contrato e inventario y un depósito, fianza y/o señal. No obstante, un 19% declara pedir únicamente el DNI o pasaporte, sin garantías adicionales, lo que es muy preocupante.

Igualmente, un 18% solo solicita un depósito, fianza y/o señal. La mejor forma de protegerse sería la combinación de DNI o pasaporte, una nómina o justificación de ingresos, un documento con los últimos movimientos de la cuenta bancaria, la firma del contrato e inventario y la petición de depósito, fianza y/o señal, pero esta selección combinada solo fue escogida por el 13%.

Ubicación, permanencia y mantenimiento

En cuanto a la ubicación de los apartamentos, Málaga (11%), Madrid (9%) y Castellón (6%) son las provincias que concentran la mayor parte. Con un 5% estarían Valencia, Girona, Cádiz, Granada y Barcelona. Así, las provincias del arco mediterráneo son las que acumulan mayor número de viviendas turísticas. Por otro lado, el 90% de la muestra declara que el alquiler del inmueble se realiza al completo, mientras que tan solo un 5% se decanta por ofrecerlo por habitaciones y el 5% restante acepta ambas opciones.

La permanencia exigida por los propietarios es de dos o tres días como mínimo en el 39% de los casos, seguida por la semana completa (26%). Un 17% asegura no poner como condición una permanencia mínima. En el capítulo del mantenimiento, un 31% declara gastar entre 1.000 y 2.000 euros anuales en el acondicionamiento de su propiedad. Un 21% destina entre 500 y 1.000 euros anuales y un 19%, entre 2.000 y 3.000.

No supone competencia

Por otro lado, el 83% no considera que los apartamentos turísticos supongan una amenaza para los alojamientos tradicionales porque, en líneas generales, piensan que los clientes que van a hoteles no responden al mismo perfil que los que alquilan un apartamento. Esta opción se impone claramente a aquellos que consideran que ambos mercados pelean por el mismo tipo de cliente (8%) y a los que este debate les resulta indiferente (9%).

Respecto a la regulación del alquiler vacacional, las posturas están bastante igualadas. Un 46% considera que es una buena noticia para evitar malas prácticas, afirmando que la iniciativa tiene el fin de proteger a los propietarios. Por el contrario, el 41% piensa que es una medida puramente recaudatoria, y con la excusa de que este mercado debe aflorar de la economía sumergida, el Gobierno lanza nuevos impuestos y sanciones.

Registrado y declarado

En este sentido, un 53% asegura que su vivienda turística está registrada y cuenta con la licencia pertinente porque en su región es obligatorio y de este modo se evitan posibles sanciones. Un 36% manifiesta no cumplir con estos requisitos porque en su correspondiente autonomía aún no existe obligación, pero comenta que, una vez entre en vigor, sí que lo hará.

Igualmente, un 7% no cumple con la obligación vigente en su comunidad a sabiendas de que se expone a una inspección, mientras que el 4% restante no cumple porque no es obligatorio y además, seguirá sin hacerlo cuando se apruebe la normativa pertinente. Por último, un 88% asegura declarar los ingresos por alquiler turístico a Hacienda frente a un 12% que no lo hace.

¿Qué será del mercado inmobiliario en 2017?

Faltan tan sólo unos días para que termine el año y, como no podría ser de otra manera, toca hacer un resumen de lo que ha supuesto este 2016 para el sector inmobiliario.

El mercado cierra un ejercicio muy positivo en el que se ha afianzado la reactivación que ya se inició en años anteriores. “En 2016 se ha confirmado el buen momento que vive el sector tras ocho años de ajuste. Pese a que el contexto político no ha acompañado, el mercado inmobiliario ha consolidado su tendencia hacia la normalización y sigue siendo muy atractivo para el inversor. Todo apunta a que lo peor ha pasado, aunque la recuperación será lenta, moderada y muy desigual”.

La vuelta de una mayor y mejor financiación, la estabilización de los precios, el apetito inversor en un contexto de bajos tipos de interés y un panorama macroeconómico más alentador explican los buenos datos que ofrecen las diferentes estadísticas que miden el pulso del mercado.

• Los precios suben por primera vez desde 2008:

Esta mejoría se ha trasladado a los precios, que en este 2016 han registrado importantes repuntes en Cataluña, Madrid, Andalucía y Baleares.

• Un mercado a varias velocidades:

Los datos reflejan una recuperación por zonas, con ciudades como Madrid y Barcelona a la cabeza, donde los precios repuntan a un ritmo interanual del 3% y 7%, respectivamente. “A esta ‘liga’ podrían sumarse otras grandes ciudades como Valencia, las islas y puntos turísticos de la costa mediterránea”. En cambio, en localidades más pequeñas y regiones con amplio stock de vivienda y baja actividad económica, las caídas continúan.En 2016 se han confirmado varios cambios que ha dejado la crisis en el mercado de la vivienda. El primero, las diferentes velocidades a las que se mueve el sector y que explican el comportamiento tan desigual de los precios y de las compraventas”. “Aunque la mejoría del sector se irá extendiendo a más zonas, ésta es una nueva realidad con la que conviviremos durante mucho tiempo: ya no existe un único mercado inmobiliario sino varios.

• Hipotecas a tipo fijo:

“2016 ha sido el año de las hipotecas a tipo fijo. Este tipo de financiación era prácticamente inexistente y hoy representan casi el 30% de los préstamos que se cierran en nuestro país para adquirir una vivienda”.

• El precio del alquiler sigue subiendo

“Pese a la vuelta del crédito y la estabilización de los precios en la compraventa, el mercado del alquiler está registrando un fuerte dinamismo en los últimos años. Por ello, los precios están subiendo de forma generalizada en buena parte del país, aunque destacan los incrementos a nivel interanual que se están registrando en muchos distritos de Barcelona y Madrid, que en algunos casos superan el 10 y hasta el 20%. Las causas son varias: la fuerte demanda, la imposibilidad de comprar una vivienda por buena parte de la población y las altas rentabilidades que ofrece el alquiler.

• 2017 sera el año de la recuperación

No debemos de esperar grandes subidas porque la tendencia es hacia la normalización. Estamos recuperando parte del terreno perdido durante la crisis y en algunas zonas con amplio stock y escasa demanda de vivienda esta mejoría aún no se notará en 2017.

Alquiler Vacacional y sus consecuencias

En tan solo cinco años y de modo acelerado, el mercado turístico español está siendo profundamente transformado por la irrupción de las plataformas de contacto entre particulares (las plataformas P2P) de alquiler de viviendas.

La capacidad tecnológica de estas plataformas ha aumentado la demanda de turismo de modo explosivo al anunciar a nivel global ofertas de alquiler vacacional y ofertas para estancias cortas en las ciudades españolas. Y así, en muy poco tiempo, está surgiendo ante nuestros ojos  una nueva categoría de actividad turística que se ha denominado “hotelización de las viviendas residenciales”.

El extenso estudio “Alojamiento turístico en viviendas de alquiler. Impactos y retos asociados” de la Alianza para la Excelencia Turística valoró por primera vez de modo fiable el crecimiento de esta modalidad de alquiler en España y dedujo las consecuencias sociales y económicas de este fenómeno en un sector tan decisivo y con tantas implicaciones para nuestra economía como es el turístico.

Los datos que obtuvo el estudio son tan reveladores que justifican plenamente su consideración atenta.

Explosión del alquiler de corta estancia desde 2010

Desde 2010, cuando comenzó la penetración de las plataformas para alquiler turístico en España, al cierre de 2014, el uso de la vivienda alquilada por turistas extranjeros se elevó en un 59,7%, con una oferta para 2014 de 2,7 millones de camas, que casi duplicaba la capacidad de todas las hoteleras y superaba con creces la oferta de plazas regladas.

En abril de 2015 Airbnb disponía de un listado de 85.000 viviendas en toda España, un 13% más que en diciembre de 2014, lo que significaba un aumento de 10.000 plazas en cuatro meses. Este dato da una idea de la asombrosa evolución de esta oferta y el potencial de recorrido que tendrá en el futuro.

El alquiler turístico en las ciudades

El 48% del total de la oferta turística urbana en abril de 2015 era ya de alojamientos de este tipo, lo que demuestra la velocidad del crecimiento y la importancia del hecho. Barcelona, en la que había 137.196 viviendas de alquiler en esa fecha, es la ciudad que manifiesta más acusadamente la progresión de este fenómeno. Le siguen Madrid, con 40.319 plazas por entonces, y Málaga, con 28.763 plazas.

El alquiler turístico en destinos vacacionales

El tamaño de la oferta de alquiler vacacional alcanzó el 40% del total existente en abril de 2015.

No es un turista nuevo ni distinto el que alquila

Para el 54,4% de los turistas que alquilan pisos turísticos el destino es el principal elemento para decidir el viaje y no les condiciona el tipo de alojamiento. Para el 45,6% restante, para los que conseguir un alojamiento según sus preferencias si influye en la decisión del destino, existe un equilibrio entre los que optan por un piso turístico o un alojamiento turístico reglado. La relación entre el precio y el  espacio disfrutado y la posibilidad de cocinar son los principales motivos para preferir alquiler turístico en España.

Problemas del alquiler turístico

El deterioro de los niveles de convivencia ciudadana

Las viviendas dedicadas al alquiler en los barrios turísticos de las ciudades eran el 8,5% del parque público en abril de 2015. Esto supone que en un edificio de 5 plantas con dos vecinos por planta los residentes tienen que sufrir los problemas derivados de que uno de ellos se dedique a alquileres de corta estancia, que se concreta  en:

• Niveles de ruido que perturban el descanso de los residentes
• Mayor necesidad de limpieza de los espacios comunes
• Pérdida de seguridad por la reiterada puesta a disposición de terceros desconocidos las llaves de la puerta de entrada de cada finca y su parking
• Pérdida de la familiaridad y proximidad vecinal.

La expulsión de población residente por el encarecimiento de la vivienda

Los propietarios de los inmuebles obtienen unos niveles de rentabilidad muy superiores a los de un alquiler de larga estancia para residentes, lo que está generando un incremento en los valores de las propiedades inmobiliarias en los barrios turísticos de las grandes ciudades españolas. 

En estos distritos se percibe una clara correlación entre la consolidación del alquiler de viviendas a turistas, el aumento de los precios de las viviendas y la caída de la población residente, sobre todo en Barcelona y en Madrid.

La necesidad urgente de regular el alquiler turístico

La igualdad de derechos y obligaciones y el respeto son normas claves de la convivencia en una comunidad. En el caso del alquiler turístico esto significa que todos los involucrados en el negocio turístico deben cumplir con las mismas obligaciones para que la sostenibilidad del modelo de negocio del turismo se mantenga.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Adquirir una vivienda en propiedad para ponerla en alquiler es cada año un poco más rentable. Arentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en alquiler es del 5,3%, mientras que en 2015 era del 5,2%, en 2014 del 5% y en 2013 del 4,8%.

 partir de los últimos datos del precio de la vivienda en venta y alquiler del mes de octubre. Según estos datos, de media, la

Por comunidades, Cataluña, Murcia, Canarias y Madrid son las más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. Así, Cataluña ofrece una rentabilidad del 6,1% (frente al 5,4% que ofrecía en 2015), seguida de Murcia (5,7% frente al 5,1% de 2015), Canarias (5,6% frente al 5,5% de 2015) y Madrid, que ofrece una rentabilidad del 5,6% frente al 5,2% de 2015. Destaca el caso de Canarias, que en tan sólo un año ha pasado de ser la comunidad más rentable en 2015 a colocarse en el tercer puesto en 2016.

 “Uno de los motores de la reactivación que se está produciendo en el mercado inmobiliario es el apetito de los medianos y grandes inversores, que compran vivienda en nuestro país no con un afán especulatorio como antaño, sino en busca de las altas rentabilidades que ofrece el alquiler. Este mercado tiene mucho recorrido en España y en un contexto de bajos tipos de interés y de ausencia de rentabilidades tan altas en los mercados financieros, explica que sea una apuesta segura”.

Galicia, País Vasco, Cantabria y Asturias son las regiones españolas que ofrecen la menor rentabilidad, en concreto un 4,1%, un 4,6% y 4,8%, respectivamente, mientras que en 2014 ofrecían una rentabilidad de un 3,9% y un 4%, respectivamente

Negro futuro para la vivienda

El número de nuevos hogares se desploma hasta 2031 La creación de nuevos hogares se ralentiza. Apenas 60.000 al año hasta 2031, lo que tendrá fuertes consecuencias económicas. En particular, en las industrias anexas
Los datos son espectaculares. Y ponen de relieve cómo la crisis demográfica tendrá consecuencias negativas sobre el sistema productivo. En particular, sobre la construcción de viviendas y su industria auxiliar. Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) estiman que en los próximos 15 años, hasta 2031, se crearán en España apenas 902.633 hogares. O lo que es lo mismo, 60.175 hogares cada año.
Para hacerse una idea de lo que significa esa cifra, hay que tener en cuenta que entre 2001 y 2011, según el Censo de Población y Vivienda, se crearon, cada año, 389.652 hogares. Es decir, seis veces más que en el futuro inmediato, lo que refleja el intenso cambio demográfico que se ha producido en España. Si bien con fuertes diferencias territoriales. Un reciente estudio del Banco de España estimaba que en el escenario base (no se produce fuerte aumento de inmigrantes), el número de hogares decrecerá en la tercera parte de las provincias españolas en la próxima década.
En los años de expansión, como se sabe, la entrada de inmigrantes se disparó, y ello contribuyó de manera decisiva a orientar el patrón de crecimiento —junto al contexto macroeconómico y los tipos de interés— hacia la vivienda y otras industrias anexas. Máxime cuando la construcción no exige, como regla general, elevada cualificación. profesional.
En los próximos años, sin embargo, sucederá todo lo contrario. Si no cambia la realidad demográfica, el 'ladrillo', muy intensivo en mano de obra, seguirá perdiendo importancia en la economía respecto del PIB, con todas las implicaciones que ello tiene. Industrias como las destinadas a fabricar bienes de consumo duraderos (televisores, cerámica, mobiliario o lavavajillas) dependen en buena medida de la construcción de viviendas.
No se trata de un fenómeno puntual. Ni siquiera en 2015, con un fuerte crecimiento económico y después de que los precios de la vivienda hayan caído en términos reales (sin inflación) cerca de un 40%, el número de nuevos hogares apenas se incrementó en 43.100 unidades, lo que refleja la intensidad del fenómeno.
Hay que tener en cuenta, además, que el mercado inmobiliario todavía está pendiente de absorber los excedentes del 'boom' inmobiliario registrado en los primeros años del siglo, lo que hace más difícil que el sector de la vivienda tire con fuerza. Los años del 'boom'
De hecho, los incrementos de demanda que se han producido en los últimos años están influidos de forma muy relevante por la compraventa de pisos de segunda mano o con la adquisición de viviendas construidas en los años del 'boom' (todavía existe medio millón de viviendas sin vender), más que con la oferta de primera mano. No hay que olvidar que, según los datos del INE, el 68% de las viviendas construidas en España fueron edificadas después de 1971, lo que refleja un parque inmobiliario todavía joven que tardará tiempo en ser sustituido. Hoy se venden dos veces más viviendas usadas que nuevas.

El Alquiler se dispara en las grandes ciudades

El precio medio del alquiler sube un 5,09% en el tercer trimestre

  Según el informe trimestral de precios de alquiler

la vivienda en alquiler en España en septiembre de 2016 tuvo una superficie media de 112 metros cuadrados y una renta media mensual de 661 euros. Esta cifra marcó un ascenso del 0,30% frente al mes de agosto y una subida del 5,09% respecto junio. Interanualmente, el repunte fue del 9,26%.

La remontada que viene caracterizando a las rentas desde hace un tiempo está siendo muy pronunciada. Se estima que este llamativo avance tendrá dos posibles consecuencias. Por una parte, “el interés por adquirir viviendas en lugares estratégicos con un alto retorno alentará una avidez inversora ya de por sí elevada”. En este sentido “un mayor volumen de oferta disponible podría ayudar a mitigar una posible burbuja del arrendamiento, haciendo que los incrementos sean más moderados”.Por otro lado “los precios del alquiler pondrán cada vez más difícil a los inquilinos encontrar una vivienda que se ajuste a su presupuesto”. “En ciertas zonas, pagar una hipoteca compromete un porcentaje de los ingresos mucho menor, siendo el ahorro previo lo único que detiene el trasvase masivo de una forma de tenencia a otra”. Esta situación sería contraproducente porque “convertiría en papel mojado los esfuerzos del mercado por hacer del alquiler una fórmula de acceso a la vivienda con influencia, capaz de atraer grandes empresas dispuestas a profesionalizarlo”.

El descuento promedio para vender una vivienda en Canarias y Baleares llega hasta los 100.000 euros!!

El descuento promedio para vender una vivienda en Canarias y Baleares llega hasta los 100.000 euros en el primer cuatrimestre, prácticamente el doble que en el conjunto del país, según el informe sobre el precio de la vivienda de Club Noteges.

En España el precio de la vivienda experimentó una des aceleración en el primer cuatrimestre del año, al experimentar un crecimiento del 0,83 por ciento frente al 5,11 por ciento del año anterior.

Según el informe de Club Noteges, organización empresarial que agrupa a 156 empresas del sector con 188 oficinas, el ritmo ascendente de los precios, alcanzado durante el pasado año, se ha frenado en un 84 por ciento.

Club Noteges, que presenta este estudio bajo el análisis de las 19.705 viviendas de uso residencial vendidas por más de 2.556 millones de euros desde 2011, certifica que "los precios dejaron de caer en la primavera de 2013 y que, en 2016 aunque se mantienen por la constante ascendente iniciada en 2015, su subida es menor".

Asimismo, resaltan que el diferencial entre lo que los propietarios piden por sus casas y los compradores están dispuesto a pagar por ellas, sigue siendo del 30 por ciento.