¿Qué será del mercado inmobiliario en 2017?

Faltan tan sólo unos días para que termine el año y, como no podría ser de otra manera, toca hacer un resumen de lo que ha supuesto este 2016 para el sector inmobiliario.

El mercado cierra un ejercicio muy positivo en el que se ha afianzado la reactivación que ya se inició en años anteriores. “En 2016 se ha confirmado el buen momento que vive el sector tras ocho años de ajuste. Pese a que el contexto político no ha acompañado, el mercado inmobiliario ha consolidado su tendencia hacia la normalización y sigue siendo muy atractivo para el inversor. Todo apunta a que lo peor ha pasado, aunque la recuperación será lenta, moderada y muy desigual”.

La vuelta de una mayor y mejor financiación, la estabilización de los precios, el apetito inversor en un contexto de bajos tipos de interés y un panorama macroeconómico más alentador explican los buenos datos que ofrecen las diferentes estadísticas que miden el pulso del mercado.

• Los precios suben por primera vez desde 2008:

Esta mejoría se ha trasladado a los precios, que en este 2016 han registrado importantes repuntes en Cataluña, Madrid, Andalucía y Baleares.

• Un mercado a varias velocidades:

Los datos reflejan una recuperación por zonas, con ciudades como Madrid y Barcelona a la cabeza, donde los precios repuntan a un ritmo interanual del 3% y 7%, respectivamente. “A esta ‘liga’ podrían sumarse otras grandes ciudades como Valencia, las islas y puntos turísticos de la costa mediterránea”. En cambio, en localidades más pequeñas y regiones con amplio stock de vivienda y baja actividad económica, las caídas continúan.En 2016 se han confirmado varios cambios que ha dejado la crisis en el mercado de la vivienda. El primero, las diferentes velocidades a las que se mueve el sector y que explican el comportamiento tan desigual de los precios y de las compraventas”. “Aunque la mejoría del sector se irá extendiendo a más zonas, ésta es una nueva realidad con la que conviviremos durante mucho tiempo: ya no existe un único mercado inmobiliario sino varios.

• Hipotecas a tipo fijo:

“2016 ha sido el año de las hipotecas a tipo fijo. Este tipo de financiación era prácticamente inexistente y hoy representan casi el 30% de los préstamos que se cierran en nuestro país para adquirir una vivienda”.

• El precio del alquiler sigue subiendo

“Pese a la vuelta del crédito y la estabilización de los precios en la compraventa, el mercado del alquiler está registrando un fuerte dinamismo en los últimos años. Por ello, los precios están subiendo de forma generalizada en buena parte del país, aunque destacan los incrementos a nivel interanual que se están registrando en muchos distritos de Barcelona y Madrid, que en algunos casos superan el 10 y hasta el 20%. Las causas son varias: la fuerte demanda, la imposibilidad de comprar una vivienda por buena parte de la población y las altas rentabilidades que ofrece el alquiler.

• 2017 sera el año de la recuperación

No debemos de esperar grandes subidas porque la tendencia es hacia la normalización. Estamos recuperando parte del terreno perdido durante la crisis y en algunas zonas con amplio stock y escasa demanda de vivienda esta mejoría aún no se notará en 2017.

Alquiler Vacacional y sus consecuencias

En tan solo cinco años y de modo acelerado, el mercado turístico español está siendo profundamente transformado por la irrupción de las plataformas de contacto entre particulares (las plataformas P2P) de alquiler de viviendas.

La capacidad tecnológica de estas plataformas ha aumentado la demanda de turismo de modo explosivo al anunciar a nivel global ofertas de alquiler vacacional y ofertas para estancias cortas en las ciudades españolas. Y así, en muy poco tiempo, está surgiendo ante nuestros ojos  una nueva categoría de actividad turística que se ha denominado “hotelización de las viviendas residenciales”.

El extenso estudio “Alojamiento turístico en viviendas de alquiler. Impactos y retos asociados” de la Alianza para la Excelencia Turística valoró por primera vez de modo fiable el crecimiento de esta modalidad de alquiler en España y dedujo las consecuencias sociales y económicas de este fenómeno en un sector tan decisivo y con tantas implicaciones para nuestra economía como es el turístico.

Los datos que obtuvo el estudio son tan reveladores que justifican plenamente su consideración atenta.

Explosión del alquiler de corta estancia desde 2010

Desde 2010, cuando comenzó la penetración de las plataformas para alquiler turístico en España, al cierre de 2014, el uso de la vivienda alquilada por turistas extranjeros se elevó en un 59,7%, con una oferta para 2014 de 2,7 millones de camas, que casi duplicaba la capacidad de todas las hoteleras y superaba con creces la oferta de plazas regladas.

En abril de 2015 Airbnb disponía de un listado de 85.000 viviendas en toda España, un 13% más que en diciembre de 2014, lo que significaba un aumento de 10.000 plazas en cuatro meses. Este dato da una idea de la asombrosa evolución de esta oferta y el potencial de recorrido que tendrá en el futuro.

El alquiler turístico en las ciudades

El 48% del total de la oferta turística urbana en abril de 2015 era ya de alojamientos de este tipo, lo que demuestra la velocidad del crecimiento y la importancia del hecho. Barcelona, en la que había 137.196 viviendas de alquiler en esa fecha, es la ciudad que manifiesta más acusadamente la progresión de este fenómeno. Le siguen Madrid, con 40.319 plazas por entonces, y Málaga, con 28.763 plazas.

El alquiler turístico en destinos vacacionales

El tamaño de la oferta de alquiler vacacional alcanzó el 40% del total existente en abril de 2015.

No es un turista nuevo ni distinto el que alquila

Para el 54,4% de los turistas que alquilan pisos turísticos el destino es el principal elemento para decidir el viaje y no les condiciona el tipo de alojamiento. Para el 45,6% restante, para los que conseguir un alojamiento según sus preferencias si influye en la decisión del destino, existe un equilibrio entre los que optan por un piso turístico o un alojamiento turístico reglado. La relación entre el precio y el  espacio disfrutado y la posibilidad de cocinar son los principales motivos para preferir alquiler turístico en España.

Problemas del alquiler turístico

El deterioro de los niveles de convivencia ciudadana

Las viviendas dedicadas al alquiler en los barrios turísticos de las ciudades eran el 8,5% del parque público en abril de 2015. Esto supone que en un edificio de 5 plantas con dos vecinos por planta los residentes tienen que sufrir los problemas derivados de que uno de ellos se dedique a alquileres de corta estancia, que se concreta  en:

• Niveles de ruido que perturban el descanso de los residentes
• Mayor necesidad de limpieza de los espacios comunes
• Pérdida de seguridad por la reiterada puesta a disposición de terceros desconocidos las llaves de la puerta de entrada de cada finca y su parking
• Pérdida de la familiaridad y proximidad vecinal.

La expulsión de población residente por el encarecimiento de la vivienda

Los propietarios de los inmuebles obtienen unos niveles de rentabilidad muy superiores a los de un alquiler de larga estancia para residentes, lo que está generando un incremento en los valores de las propiedades inmobiliarias en los barrios turísticos de las grandes ciudades españolas. 

En estos distritos se percibe una clara correlación entre la consolidación del alquiler de viviendas a turistas, el aumento de los precios de las viviendas y la caída de la población residente, sobre todo en Barcelona y en Madrid.

La necesidad urgente de regular el alquiler turístico

La igualdad de derechos y obligaciones y el respeto son normas claves de la convivencia en una comunidad. En el caso del alquiler turístico esto significa que todos los involucrados en el negocio turístico deben cumplir con las mismas obligaciones para que la sostenibilidad del modelo de negocio del turismo se mantenga.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Adquirir una vivienda en propiedad para ponerla en alquiler es cada año un poco más rentable. Arentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en alquiler es del 5,3%, mientras que en 2015 era del 5,2%, en 2014 del 5% y en 2013 del 4,8%.

 partir de los últimos datos del precio de la vivienda en venta y alquiler del mes de octubre. Según estos datos, de media, la

Por comunidades, Cataluña, Murcia, Canarias y Madrid son las más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. Así, Cataluña ofrece una rentabilidad del 6,1% (frente al 5,4% que ofrecía en 2015), seguida de Murcia (5,7% frente al 5,1% de 2015), Canarias (5,6% frente al 5,5% de 2015) y Madrid, que ofrece una rentabilidad del 5,6% frente al 5,2% de 2015. Destaca el caso de Canarias, que en tan sólo un año ha pasado de ser la comunidad más rentable en 2015 a colocarse en el tercer puesto en 2016.

 “Uno de los motores de la reactivación que se está produciendo en el mercado inmobiliario es el apetito de los medianos y grandes inversores, que compran vivienda en nuestro país no con un afán especulatorio como antaño, sino en busca de las altas rentabilidades que ofrece el alquiler. Este mercado tiene mucho recorrido en España y en un contexto de bajos tipos de interés y de ausencia de rentabilidades tan altas en los mercados financieros, explica que sea una apuesta segura”.

Galicia, País Vasco, Cantabria y Asturias son las regiones españolas que ofrecen la menor rentabilidad, en concreto un 4,1%, un 4,6% y 4,8%, respectivamente, mientras que en 2014 ofrecían una rentabilidad de un 3,9% y un 4%, respectivamente